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建成近30年的松江区岳阳街道中山中路54弄小区，曾因0.29元/平方米的“超低价”物业费陷入恶性循环——前物业亏损退出，小区垃圾堆积、水管堵塞无人管。
在无业委会的情况下，景德路居民区党总支以党建为纽带，通过"先提质、再提价"的创新路径，推动物业费上调至0.56元/平方米，业主同意率达84.6%。这一实践不仅破解了老旧小区“质价失衡”的治理难题，也为上海同类社区提供了可复制的范例。
中山中路54弄
“低价”拖垮物业，老小区陷入治理死结
“水管堵了三天没人修，楼道垃圾堆得像小山。”回忆起前物业退出前的场景，居民王阿姨仍心有余悸。
中山中路54弄小区建成于1994年，物业费长期维持在0.29元/平方米，远低于市场水平。低收费导致物业入不敷出，服务质量每况愈下——保安形同虚设、绿化无人打理、维修响应迟缓，最终前物业于2023年选择退出，留下一个“烂摊子”。
更棘手的是，小区无业委会，缺乏协商调价的核心主体。如何打破“服务差-缴费低-服务更差”的恶性循环，成为摆在景德路居民区党总支面前的难题。
但物业费调整牵动民生，决策必须慎之又慎。于是，景德路党总支牵头搭建议事平台，组织物业公司、居民自治小组、党员、楼组长、夜间巡逻志愿者等代表召开会议，围绕“为何涨、涨多少、怎么涨”问题进行沟通，听取各方意见。
“物业费是该涨一点，毕竟维持了快三十年了，物业公司也要生存的。”居民老陈直言。
深入走访，听取民意
由于长期低廉且收缴不齐的物业费，让先前的物业公司直接选择退出。后来，茸威物业接手，在不调整物业费的前提下，用一年时间提升了物业服务品质，让居民实打实感受到物业服务的价值。“居民不是反对调价，而是担心'钱涨了，服务还是老样子'。”在岳阳街道相关负责人看来。
议事会上，居民对新物业的服务给予肯定，也不乏疑虑：“我们小区变好是实事项目的结果，和新物业没关系”“提价得先提服务质量，否则我们为什么要同意”。开完会后，景德路居民区党总支书记邵娟心里逐渐有了方向。“大家不是对物业调价有顾虑，而是对物业服务质量和保障更上心。”邵娟认为，物业服务能否提质，是物业费调价成功的关键。
随后，景德路居民区党总支分组对小区业主进行走访，面对面听取居民的意见和建议。一个多月后，他们收集到了不少居民对楼道卫生、小区外来回收人员摇铃声扰民等问题的意见，并及时向物业反馈。茸威物业认真排查后立即整改，推出了在楼道设置保洁签到表、加强日常清扫、在早高峰时段（6:30-9:00）加强巡逻等一系列措施。眼见着大家在意的问题有了起色，居民的顾虑逐渐打消。
党建搭台“先提质”，用“实在变化”赢居民信任
物业费究竟涨多少？又该怎么涨？邵娟找到茸威物业，要求其核算物业服务成本，给出物业费调价的基础依据。几天后，物业的成本价方案递了过来，指出要维持当前的物业服务水平又不亏本，物业费需上调至约0.7元/平方米。对于习惯了近30年0.29元/平方米标准的居民而言，如何达成“价”的共识，成为决定成败的关键。
拿到成本方案后，景德路党总支随即组织自治小组、居民骨干、楼组长等召开会议，就调价幅度展开探讨。当得知物业费需上调至0.7元/平方米时，与会居民普遍表示难以接受。如何在物业保本和居民得益间取得平衡？经过一番激烈讨论，大家将涨价区间缩小到0.5元/平方米至0.6元/平方米之间。邵娟把账算了又算，充分听取居民的意见和建议调整方案，最终基于不同服务内容，拟定了物业费0.56元/平方米和0.58元/平方米两个方案供居民选择。
与物业沟通服务成本核算问题
去年7月中旬，景德路居民区对两个调价方案在小区和楼道宣传栏内进行公示，并设立意见箱，再次向全体业主征询意见。公示结束后，楼组长上门一一对业主进行征询签字。对于出租户，则由片组长打电话进行沟通征询。
最终，中山中路54弄小区162户业主中，有137户同意物业费从0.29元/平方米调整到0.56元/平方米，同意率84.6%。该方案将于2026年1月1日起开始实施。“服务提升了，居民感受到了实在的变化，自然愿意为此买单。”邵娟说。
景德路居民区对物业费开展质价调整的成功实践，是岳阳街道探索以党建引领物业治理、提升物业服务品质的生动实践。据悉，去年以来，岳阳街道发挥党建引领作用，以“部门领题、街镇主责、由点及面、示范引领”攻坚机制破解物业治理裉节难题，相继完成中山中路54弄、南龙潭、黑鱼弄、北龙潭等4个小区成功完成物业费价格调整。
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